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采砂權評估評估報告目錄
聲 明
一、本資產評估報告依據財政部發布的資產評估基本準則和中國資產評估協會發布的資產評估執業準則和職業道德準則編制。 二、委托人或者其他資產評估報告使用人應當按照法律、行政法規規定及本資產評估報告載明的使用范圍使用資產評估報告；委托人或者其他資產評估報告使用人違反前述規定使用資產評估報告的，本資產評估機構及資產評估師不承擔責任。 本資產評估報告僅供委托人、資產評估委托合同中約定的其他資產評估報告使用人和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構和個人不能成為資產評估報告的使用人。 本資產評估機構及資產評估師提示資產評估報告使用人應當正確理解評估結論，評估結論不等同于評估對象可實現價格，評估結論不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。 三、本資產評估機構及資產評估師遵守法律、行政法規和資產評估準則，堅持獨立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產評估報告依法承擔責任。 四、評估對象涉及的資產清單由委托人、產權持有單位申報并經其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認；委托人和其他相關當事人依法對其提供資料的真實性、完整性、合法性負責。 五、本資產評估機構及資產評估師與資產評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關系；與相關當事人沒有現存或者預期的利益關系，對相關當事人不存在偏見。 六、資產評估師已經對資產評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現場調查；已經對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，對已經發現的問題進行了如實披露，并且已提請委托人及其他相關當事人完善產權以滿足出具資產評估報告的要求。 七、本資產評估機構出具的資產評估報告中的分析、判斷和結果受資產評估報告中假設和限制條件的限制，資產評估報告使用人應當充分考慮資產評估報告中載明的假設、限制條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。
湖州吳興西部新農村建設開發投資有限公司 因資產入賬涉及的部分資產評估報告 摘 要一、委托方：湖州吳興西部新農村建設開發投資有限公司 二、評估報告使用者：根據評估業務約定書的約定，本次經濟行為涉及的委托方及國家法律、法規規定的報告使用者，為本評估報告的合法使用者。 三、產權持有單位：湖州吳興西部新農村建設開發投資有限公司 四、評估目的：《湖州市吳興區人民政府關于埭溪鎮下沈港清淤及處置工作有關事項的專題協調會議紀要》（〔2020〕134號）明確湖州吳興西部新農村建設開發投資有限公司負責下沈港河道清淤工作，并將清理的河道淤積物以市場化方式處置，所得收益歸湖州吳興西部新農村建設開發投資有限公司所有。湖州吳興西部新農村建設開發投資有限公司根據湖州遠達地礦技術服務有限公司編制的《湖州市埭溪鎮下沈港清淤工程砂石資源儲量估算報告》結果，對砂石開采年度實施計劃進行了明確。因湖州吳興西部新農村建設開發投資有限公司要進行財務入賬，需對河道清淤淤積物價值進行評估。本次即是為委托方實現上述目的，提供河道清淤淤積物價值在本評估報告所述各種條件下和評估基準日時點上公平、合理的價值參考意見。 五、評估基準日：2020年9月15日 六、評估對象及評估范圍：評估對象為“埭溪鎮下沈港河道清淤淤積物”，評估范圍為《湖州市埭溪鎮下沈港清淤工程砂石資源儲量估算報告》確定的評估范圍，即埭溪鎮下沈港河道。 七、價值類型：市場價值 八、評估方法：本次評估遵照資產評估的有關法律、法規和評估準則，遵循獨立、客觀、公正的原則，依據評估對象的實際狀況、有關市場交易資料和現行市場價格標準，以資產的持續使用和公開市場為前提，采用收益法對委估資產進行評估測算，得出評估對象的價值。 九、評估結論：評估對象在評估基準日2020年9月15日的評估價值為人民幣38,916.00萬元（大寫：叁億捌仟玖佰壹拾陸萬元整）。 十、評估結論使用有效期：自2020年9月15日至2021年9月14日 十一、對評估結論產生影響的特別事項： 主要反映在已經確定評估結論的前提下，所發現的可能影響評估結論但非評估師執業水平和能力所能評定估算的有關重大事項。
以上內容摘自資產評估報告正文，欲了解本評估項目的全面情況，應認真閱讀資產評估報告正文。
上海眾華資產評估有限公司
2020年9月25日 湖州吳興西部新農村建設開發投資有限公司 因資產入賬涉及的部分資產評估報告 滬眾評報字（2020）第0578號 正 文湖州吳興西部新農村建設開發投資有限公司： 上海眾華資產評估有限公司接受貴公司的委托，根據有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，采用收益法，按照必要的評估程序，對湖州吳興西部新農村建設開發投資有限公司擬資產入賬涉及的埭溪鎮下沈港河道清淤淤積物在2020年9月15日的市場價值進行了評估。現將資產評估情況報告如下： 一、委托方、產權持有單位和委托方以外的其他評估報告使用者（一） 委托方概況 公司名稱：湖州吳興西部新農村建設開發投資有限公司 公司類型：有限責任公司（非自然人投資或控股的法人獨資） 住 所：浙江省湖州市埭溪鎮上強路22號 注冊資本：2028萬元人民幣 法定代表人：費榮方 經營范圍：村鎮基礎設施的投資、建設、開發；農村污水管網、給水管網建設、維修；土地開發、整理、復墾；建材銷售；資產管理，新農村開發建設。 經營期限：2004年12月9日至長期 股權結構：截至評估基準日，股權結構如下： 金額單位：人民幣萬元
（二）委托方與產權持有單位關系 委托方即產權持有單位。 除與本經濟行為相關的法律、法規規定的報告使用者外，無其他評估報告使用者。 二、評估目的《湖州市吳興區人民政府關于埭溪鎮下沈港清淤及處置工作有關事項的專題協調會議紀要》（〔2020〕134號）明確湖州吳興西部新農村建設開發投資有限公司負責下沈港河道清淤工作，并將清理的河道淤積物以市場化方式處置，所得收益歸湖州吳興西部新農村建設開發投資有限公司所有。湖州吳興西部新農村建設開發投資有限公司根據湖州遠達地礦技術服務有限公司編制的《湖州市埭溪鎮下沈港清淤工程砂石資源儲量估算報告》結果，對砂石開采年度實施計劃進行了明確。因湖州吳興西部新農村建設開發投資有限公司要進行財務入賬，需對河道清淤淤積物價值進行評估。本次即是為委托方實現上述目的，提供河道清淤淤積物價值在本評估報告所述各種條件下和評估基準日時點上公平、合理的價值參考意見。 三、評估對象和評估范圍本次評估對象為埭溪鎮下沈港河道清淤淤積物，評估范圍為《湖州市埭溪鎮下沈港清淤工程砂石資源儲量估算報告》確定的評估范圍，即埭溪鎮下沈港河道。 四、價值類型和定義本次評估選取的價值類型為市場價值。 市場價值又稱公開市場價值，是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫壓制的情況下，某項資產在基準日進行正常公平交易的價值估計數額。 本次評估選擇該價值類型，主要是基于本次評估目的、市場條件、評估假設及評估對象自身條件等因素。 本報告所稱“評估價值”，是指所約定的評估對象與范圍在本報告約定的價值類型、評估假設和前提條件下，按照本報告所述程序和方法，僅為本報告約定評估目的服務而提出的評估意見。 五、評估基準日（一）本項目評估基準日是2020年9月15日； （二）本評估基準日是經與委托方商定后確認，以使評估基準日盡可能地接近評估目的的實現日期。 （三）本次評估工作中所采用的價格標準及其他參數、依據均為評估基準日有效的標準、依據。 六、評估依據（一）法規依據 1、《中華人民共和國公司法》（2013年12月28日中華人民共和國主席令第八號） 2、《中華人民共和國企業國有資產法》（2008年中華人民共和國主席令第五號） 3、《國有資產評估管理辦法》（1991年中華人民共和國國務院第91號令） 4、《企業國有資產評估管理暫行辦法》（2005年國務院國資委第12號令） 5、《關于加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》（國資委產權[2006]274號） 6、《上海市企業國有資產評估項目核準備案操作手冊》（滬國資委評估﹝2012﹞468號） （二）準則依據 1、《資產評估準則——基本準則》（財企[2004]20號） 2、《資產評估準則——評估報告》（中評協[2007]189號） 3、《資產評估準則——評估程序》（中評協[2007]189號） 4、《資產評估準則——業務約定書》（中評協[2007]189號） 5、《資產評估價值類型指導意見》（中評協[2007]189號） 6、《資產評估準則——無形資產》（中評協[2008]217號） 7、《企業國有資產評估報告指南》（中評協[2008]218號） （三）經濟行為依據 1、《湖州市吳興區人民政府關于埭溪鎮下沈港清淤及處置工作有關事項的專題協調會議紀要》（〔2020〕134號） （四）權屬依據 1、湖州吳興西部新農村建設開發投資有限公司營業執照、章程 2、《湖州市吳興區人民政府關于埭溪鎮下沈港清淤及處置工作有關事項的專題協調會議紀要》（〔2020〕134號） （五）取價及參考依據 1、《資產評估常用數據與參數手冊》（北京科學技術出版社） 2、中國人民銀行公布的存貸款利率 3、國家有關部門發布的統計資料和技術標準資料 4、委托方和產權持有單位提供的資產購銷價格資料及其他資料 5、《湖州市埭溪鎮下沈港清淤工程砂石資源儲量估算報告》 七、評估方法資產評估的基本方法主要有成本法、收益法和市場法。 這三種評估方法分別從成本途徑、收益途徑和市場途徑分析和估算評估對象的價值。在評估中究竟選擇哪種方法，主要考慮經濟行為所對應的評估目的和確定的價值類型，綜合企業的經營和資產情況、特點，以及委托方的要求和資料、參數的來源等因素，選用適用的評估方法。 （一）評估方法適用性分析及選擇 1、市場法是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。 采用市場法評估資產價值必須滿足兩個最基本的前提條件：（1）要有一個活躍的公開市場；（2）公開市場上要有可比的資產及其交易活動。 根據本次評估的資產特性，評估人員難以在公開市場上收集到與委估資產相類似的可比案例，且由于我國目前市場化、信息化程度尚不高，難以搜集到足夠的同類資產交易案例，無法在公開正常渠道獲取上述影響交易價格的各項因素條件，也難以將各種因素量化成修正系數來對交易價格進行修正，所以采用市場法評估就存在評估技術上的缺陷，所以本次評估不宜采用市場法。 2、收益法是指通過估測委估資產未來預期收益的現值，來判斷資產價值的各種評估技術方法的總稱。 采用收益法評估資產價值必須滿足三個最基本的前提條件：（1）委估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣來衡量；（2）資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣來衡量；（3）委估資產預期獲利年限可以預測。 根據委估資產特點，本次評估范圍內的埭溪鎮下沈港河道清淤淤積物，在現有采砂工藝、社會經濟條件下，預期收益和風險可以預測并用貨幣計量，預期獲利年限可以預測，評估人員經分析認為本次對委估資產采用收益法評估。 3、成本法是指首先估測委估資產的重置成本，然后估測委估資產業已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到委估資產價值的各種評估技術方法的總稱。 考慮到本次委估的資產較難取得市場上的重置成本，其各種貶值因素也較難估測，因此本次評估不適宜采用成本法。 （二）評估方法的具體應用 1、收益法 經了解資產的實際狀況，采用收益法進行評估，即根據收益還原法的基本原理和方法，將預期的評估對象未來各期的正常客觀純收益折算到評估基準日的現值，進而求其之和得出評估對象價格。 計算公式為：
式中：P—委估資產評估值； CI—年現金流入量； CO—年現金流出量； （CI-CO）t—年凈現金流量； i—折現率； t—年序號（t=1，2，…，n）； n—評估計算年限。 八、評估程序實施過程和情況本次評估程序主要分三個階段實施。 （一）評估準備階段 2020 年9月16日，委托方就本次評估工作與上海眾華資產評估有限公司進行了初步溝通。上海眾華資產評估有限公司與委托方就本次評估目的、評估基準日、評估范圍和評估對象等問題協商一致，并簽署了資產評估業務約定合同，制定出資產評估工作計劃。 （二）現場核實與評估階段 項目組現場評估階段的時間為2020年9月17日至2020年9月18日。主要工作如下： 首先，清查核實基礎數據并收集評估所需資料。評估人員進入現場后根據委托方提供的資料，核對委估資產的名稱、范圍等；收集委估資產的有關產權資料。 其次，實地勘察。對委估資產進行了較詳細的勘察，對委估資產的位置、環境等進行調查，并按現場調查記錄表做詳細記錄，形成現場勘察表。 再次，搜集價格資料，通過網絡、電話等方式詢價，了解委估資產形成產品的銷售價格，并做詳細記錄。 最后，依據所搜集的資料，對評估對象進行因素分析、評定估算，得出評估對象于評估基準日的初步結果。 （三）提交報告階段 根據評估公司內部審核制度，由總師室及總經理分別對各評估組的評估明細表、評估說明和工作底稿進行全面審核，并重點安排了評估數據鏈接的稽核工作。同時將初步評估結果與委托方進行了審核溝通。在審核工作結束后，項目組對評估報告進行修改完善，出具正式報告。 九、評估假設評估人員根據資產評估相關準則的要求，認定以下假設條件在評估基準日時成立，當未來經濟環境發生較大變化時，評估人員將不承擔由于假設條件改變而推導出不同評估結果的責任。 1． 本次評估以本資產評估報告所列明的特定評估目的為基本假設前提； 2． 本次評估的各項資產均以評估基準日的實際存量為前提，有關資產的現行市價以評估基準日的國內有效價格為依據； 3． 本次評估假設評估基準日后外部經濟環境不會發生不可預見的重大變化； 4． 產權持有單位和委托方提供的相關基礎資料和財務資料真實、準確、完整； 5． 評估人員所依據的對比資產、交易數據等均真實可靠； 6． 本次評估，除特殊說明外，未考慮被評估資產可能承擔的抵押、擔保事宜對評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產價格的影響； 7．假設評估對象在公開市場上進行交易，買賣雙方在該市場都掌握了必要的市場信息，不因任何利益抬高或降低評估對象的真實價值。 十、評估結論我們根據國家有關資產評估的法律、法規、規章和評估準則，本著獨立、公正、科學、客觀的原則，經實施必要的資產評估程序，采用收益法得出評估對象在評估基準日2020年9月15日的評估價值為人民幣38,916.00萬元（大寫：叁億捌仟玖佰壹拾陸萬元整）。 十一、特別事項說明（一）湖州吳興西部新農村建設開發投資有限公司在提供資料時未作特殊說明的，而本評估機構的評估人員根據專業經驗一般不能獲悉及無法收集資料的情況下，本評估機構及評估人員不承擔相關責任。 （二）本評估機構及評估人員不對資產評估委托方和產權持有單位提供的有關經濟行為批文、營業執照、驗資報告、審計報告、權證、會計憑證等證據資料本身的合法性、完整性、真實性負責。 （三）本評估報告未考慮評估增減值所引起的稅負問題，委托方或產權持有單位在使用本評估報告為評估目的服務時，應當考慮稅負問題，并按照國家有關規定處理。 （四）本次資產評估是在獨立、客觀、公正的原則下作出的，本機構及參加評估人員與委托方、產權持有單位確無任何特殊利益關系，評估人員在評估過程中，恪守職業規范，進行了公正評估。 （五）截至評估報告提出日期，根據委托人的說明，我們了解到存在以下特別事項，提請報告使用者關注其對經濟行為的影響：湖州吳興西部新農村建設開發投資有限公司更名為湖州吳興經開建設投資發展有限公司，法定代表人變更為吳琨。 十二、評估報告使用限制說明（一）本評估報告只能用于本評估報告載明的評估目的和用途。評估報告使用者應按有關法律、法規，以及資產評估業務約定書的要求正確、恰當地使用本評估報告，任何不正確或不恰當地使用報告所造成的不便或損失，將由報告使用者自行承擔責任。 （二）評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用，評估人員不承擔相關當事人決策的責任。本評估結論不應該被認為是對評估對象可實現價格的保證。 （三）未征得評估機構同意，評估報告的全部或者部分內容不得被摘抄、引用或者披露于公開媒體，法律、法規規定以及相關當事方另有約定的除外。 （四）評估結論的使用有效期為一年，自2020年9月15日至2021年9月14日。當評估目的在評估基準日后的一年內實現時，以評估結論作為交易價值參考依據，超過一年，需重新確定評估結論。 （五）如果存在評估基準日期后、有效期以內的重大事項，不能直接使用本評估結論。若資產數量發生變化，應根據原評估方法對資產價值額進行相應調整；若資產價格標準發生重大變化，并對資產評估價值已經產生明顯影響時，委托方應及時聘請評估機構重新確定評估價值。 （六）當政策調整對評估結論產生重大影響時，應當重新確定評估基準日進行評估。 十三、評估報告日本評估報告日為2020年9月25日。
謹此報告
上海眾華資產評估有限公司
資產評估師：
資產評估師：
2020年9月25日
附 件（除特別注明的外，其余均為復印件） 一、《湖州市吳興區人民政府關于埭溪鎮下沈港清淤及處置工作有關事項的專題協調會議紀要》（〔2020〕134號） 二、湖州吳興西部新農村建設開發投資有限公司營業執照 三、《湖州市埭溪鎮下沈港清淤工程砂石資源儲量估算報告》 四、湖州吳興西部新農村建設開發投資有限公司承諾函 五、上海眾華資產評估有限公司營業執照 六、上海眾華資產評估有限公司備案公告 七、本項目評估人員資格證書 下一篇林業資源評估報告 |
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